Eladó építési telek vásárlása, majd az új otthonod megteremtése vagy egy épület felépítése nagy felelősséggel jár. Ahhoz, hogy egy tökéletes helyen lévő és a céljaidnak megfelelő építési teleket találj, érdemes szakértők segítségét kérned.
Miért? Ezt járjuk körbe a mai cikkünkben.
Miért? Ezt járjuk körbe a mai cikkünkben.
1) Miért van szükség az szakértők segítségére az eladó telek vásárlása során?
Az építési tervek és szabályok figyelembevétele eladó építési telkek vásárlása előtt.
Amikor eladó építési telek után nézel, először is tisztázni kell, hogy pontosan milyen céllal szeretnéd felhasználni azt a területet. Talán egy modern családi házat tervezel, vagy inkább egy társasházat építenél befektetési célból?
Ha tudod a célod, akkor lehet igazán megmondani, hogy egy eladó építési telek megfelelő-e számodra. Így nélkülözhetetlen, hogy megismerd a telekre vonatkozó építési szabályokat, előírásokat.
Ezt elvégezheted magadtól is, vagy kérhetsz a témában jártas szakembertől segítséget. Mi ez utóbbit javasoljuk. Nem csak azért, mert mi pont ezt a szolgáltatást nyújtjuk. Akkor javasoljuk leginkább, ha még nem vagy túl életed első 15-20 telekvásárlásán. A lényeg, hogy olyan telket találja amire a majdani házad valóban fel lehet építeni.
Számtalan olyan problémába ütközhetsz, ami jóval a vásárlás után derül ki, de az abban jártas szakemberek már jó eséllyel több száz ilyet láttak és rutinjukra támaszkodva anyagi előnyt is szerezhetsz.
A telek adottságainak szakértői elemzése:
Egy szakértő jártas abban, hogy az eladó telek adottságait milyen szempontok alapján értékelje. Például szemügyre veszi a telek lejtését, talajminőségét és a környező tájat. Ezek a tényezők kulcsfontosságúak az építés szempontjából.
A lejtős telek nehezebb és költségesebb építkezést eredményezhet, mivel több földmunkára és speciális alapozási megoldásokra lehet szükség. Egy jó minőségű talaj, lehetővé teszi az épület stabil alapokon való megépítését, míg az alacsony talajvízszint egy pince építés esetén tud előnyös lenni.
De segít továbbá a várható beruházási költségek kalkulálásába és az esetleges problémák feltárásán túl annak megoldására is javaslatot tud tenni.
Sőt ami a lényeg, hogy tudja elemezni a bonyolult jogi szövegeket és le tudja fordítani számodra érthető nyelvre, hogy egy-egy pont mit takar és mit jelent rád nézve.
Az építési költségeket befolyásoló tényezők felmérése:
Időnként az eladó építési telek elhelyezkedése miatt speciális megoldásokra van szükség a terület fizikai vagy jogi megközelítése végett, az utak kialakítása terén. Ezek jelentős költségekkel járhatnak. Emellett a telek mérete és formája is befolyásolja, hogy az épületet hogyan tudod elhelyezni rajta, és ezek is meghatározzák az építkezési költségeket.
Sőt ha mélyebbre ásunk igazából még a szomszéd épülete is befolyásoló tényezőként hat az általad megvásárolni kívánt eladó építési telekre.
Nem kell szakértőnek lenned ahhoz, hogy megértésed, miért érdemes hozzáértőkkel vizsgáltatni az eladó építési teleket.
2) Mire figyeljünk az eladó telek megvásárlása előtt
Sajnos nem elég az ingatlanosok által ismertetett néhány adat tartalmát tudni. Ennél többre van szükség, ha biztosra akarsz menni. Itt több száz tényező egyidejű figyelembevétele szükséges, amik között ott szerepel a saját igényed, amit elvársz a telektől. Hiszen ha valamit szeretnél megépíteni, de azt nem lehet, akkor számodra értéktelen a telek. Másnak azonban lehet, hogy megfelelő lesz.
Alapos telekvizsgálat szükségessége:
Bármennyire is vonzó és remekül hangzik egy hirdetés, soha ne siess a döntéssel! Mindenekelőtt fontos, hogy alaposan vizsgáld meg az eladó telek adottságait. A legjobb, ha olyan szakértő segítségét kéred, aki nem érdekelt abban, hogy megveszed-e a telket vagy sem, hiszen ő így objektíven tud értékelni.
A legfőbb adatok amiket vizsgálunk ilyenkor:
-
Telek beépíthető területének nagysága
-
Elhelyezhető épület magassága
-
hány épület vagy lakás helyezhető el a telken
-
Van-e megfelelő út és közműcsatlakozás (itt nagyon csúnya dolgok lehetnek
-
Van-e valamilyen jogi tiltás vagy korlátozás (pl építési tilalom, mobilház tiltás)
-
Építkezés előtt szükséges-e valamilyen kiegészítő eljárás (pl telekhatárrendezés)
-
Van-e valamilyen védelmi zónában a telek, ami korlátozhat (Katonai, örökségvédelmi, régészeti stb.
-
Milyenek a talaj fizikai jellemzői (talajvíz, szennyezettség, talaj terhelhetősége)
-
Korlátoznak-e a szomszédok a beépíthetőségében
-
Milyen formai megjelenése lehet az épületnek
-
Vannak-e szabálytalan épületek már a telken
-
Milyen övezeti besorolásba tartozik (ez határozza meg mit építhetsz rá)
-
Mekkora a telek lejtése (a lejtősebb telek jelentős költségnövekményt okozhat) és milyen a tájolása
Nos ezek mind megérnének egy külön cikket, azonban elég, ha tudod, hogy ez még nem minden. Ha egyedül vágsz bele egy telek vásárlásba, akkor ezeket a fenti dolgokat neked kell tudni értelmezni.
Az építési tervek és célok tisztázása:
Mielőtt belemerülnél a telek kiválasztásába, már te is láthatod, hogy esszenciális tudni mit is szeretnél felépíteni. Gondold át, pontosan milyen típusú épületet szeretnél felépíteni, legyen az egy családi ház, társasház, vagy akár más jellegű ingatlan.
Egy szakértő nem abban fog segíteni a legtöbbet, hogy a fenit dolgokat kigyűjti neked. Azt Te is megteheted.
Egy szakember legnagyobb értéket ott nyújt, hogy összeveti az elképzelésedet a telek adottságával és segít azt megérteni, hogy a terveid megvalósíthatóak-e az adott területen. Ne felejtsd el, hogy az eladó teleknek az építési szabályoknak és az övezeti besorolásnak megfelelően kell lennie ahhoz, hogy álmaid otthonát megteremthesd.
Az eladó építési telek paraméterei:
A telek adottságai döntően befolyásolják az épület megépítésének lehetőségeit. Olyan fogalmakkal találkozhatsz, mint a "beépítési százalék," "zöldfelület," vagy "építménymagasság."
Ezeket a kifejezéseket vagy az iránytű eladó telek vásárlásához anyagunkból ismerheted meg, vagy az Országos Településrendezési és Építési Követelmények (röviden OTÉK) fogalomtárából ismerheted meg pontosan, melyet itt találsz meg ingyenesen
Az eladó építési telek helyszínének jelentősége:
Egy eladó telek megfelelő helyszíne kulcsfontosságú a mindennapi kényelem és jövőbeni befektetési érték szempontjából. Fontolóra kell venned, hogy milyen közlekedési lehetőségek állnak rendelkezésre a környéken, milyen a környezet (boltok, iskolák, parkok), és milyen kilátás nyílik az adott területről. Ezek mind olyan tényezők, amik befolyásolhatják az eladó telek értékét és a rajta felépített épület vonzerejét a jövőbeli vevők számára.
Ezeket nem részletezem ki, hiszen minden ingatlaneladással kapcsolatos oldalon ezeket találod meg kirészletezve. Sőt mi sem ehhez értünk igazán, így ebben nincs értelme okoskodni.
3) Az eladó építési telek adottságai és az építkezés
Amikor elkezded keresni az álmaid telekét, biztosan sok izgalmas lehetőség között találod majd magad. Azonban emlékezz, hogy az eladó teleknek számos adottsága van, amit érdemes alaposan megvizsgálnod, mielőtt eldöntöd, hogy ez az igazán tökéletes hely a számodra. Nem kell azonban attól tartanod, hogy elveszel a szakmai kifejezések sűrűjében, mert segítek neked megérteni, hogy mire kell figyelned!
Terep lejtése és földmunka költségei:
Az eladó telek lejtése komoly hatással lehet az építkezés költségeire. Minél meredekebb a terep, annál több földmunkára lehet szükség, hogy a tervezett épület számára megfelelő alapot teremtsünk.
A lejtős terepből fakadő költségek nemcsak a földmozgatásból adódnak, hanem magában rejti azt is, hogy az épület alapozása is bonyolultabbá válhat. Gyakran az ilyen telkek megközelítése és közműellátása is bonyolultabb, költségesebb, építése több időt vesz igénybe.
Magas talajvízszint és építészeti következményei:
Ha az eladó telek talajvízszintje magas, az kihívást jelenthet az építés során. A magas talajvízszint miatt különleges alapozási módszerek lehetnek szükségesek, pince esetén pl meg kell akadályozzuk a nedvesség bejutását az épületbe.
Az építészetben erre használnak vízszigetelési technológiákat, amelyek hozzájárulhatnak az épület hosszabb élettartamához.
Az építészetben erre használnak vízszigetelési technológiákat, amelyek hozzájárulhatnak az épület hosszabb élettartamához.
Ezen kívül a víz lehet úgynevezett "agresszív" a talajvíz mely kémiai összetételére vonatkozik. Ez röviden azt jelenti, hogy károsíthatja a földbe kerülő betonszerkezeteket. Ennek kezelése ma már nem probléma, azonban tervezéskor ismernünk kell ezeket a körülményeket és mint mindennek, ennek is költségnövelő hatása lesz.
Talajszennyezés problémái és kezelése:
Általában lehet sejteni előre, ha szennyezett talajjal állunk szemben. Szerencsére ez családi házas övezetekben nem jellemző.
A szennyezett talaj tisztítása és kármentesítése költséges lehet, és befolyásolhatja az építési terveket is.
A szennyezett talaj tisztítása és kármentesítése költséges lehet, és befolyásolhatja az építési terveket is.
Korábban a Nemzeti Táncszínház építkezésén találkozunk ilyennel, akkor a kármentesítés közel 300 millió forintos tételt jelentett.
Ha ilyen eset előáll, akkor ahhoz külön környezetvédelmi szakmérnök bevonása is szükséges lesz. Az ilyen telkek esetén nem szoktuk javasolni a vásárlást.
Meglévő épület bontása és költségei:
Ha az eladó telek már meglévő épülettel rendelkezik, és azt szeretnéd lebontani, gondold át ennek a folyamatnak a költségeit és a következményeit. Az épület bontása nemcsak anyagilag terhelheti a pénztárcádat, hanem időben is eltarthat, és némi adminisztrációs feladattal is járhat.
Teherautóval történő megközelíthetőség korlátai:
Az eladó építési telek megközelíthetősége is lényeges szempont lehet. Ha teherautóval nem könnyen juthat el az építési területre, akkor az anyagok és eszközök szállítása nehezebb lehet, ami további logisztikai kihívásokat jelenthet.
Közművek bekötésének költsége és lehetőségei:
Az eladó telek esetében érdemes megnézni, hogy milyen közművek vannak a közelben, és mennyibe kerül a bekötésük az új épülethez. Egy-egy közmű bekötése nem csak költséges, hanem időben is elhúzódhat. Rossz esetben az épület használatbavételét is megakadályozza.
Növényzet kezelése és fakivágás szabályai:
Ha az eladó telek területén sűrű növényzet található, fontos szabályok vonatkozhatnak a fakivágásra. Ha tervezed a növényzet átalakítását utána kell járni annak lehetőségeiről. Sok esetben a fák kivágása is engedélyköteles és számos esetben pótlólagos fatelepítéssel kell számolj utólag.
+1 További szakértők szerepe az eladó telek vásárlásában:
Most, hogy már átfogóan megismerted, hogy mire figyelj az eladó telek megvásárlása előtt, érdemes beszélnünk arról, hogyan segíthetnek az építész szakértők ebben a folyamatban.
Építészeti és műszaki szempontok értékelése:
Amikor megtaláltad az álmaid telekét, egy szakértő segít megvizsgálni, hogy az a tervezett épületed szempontjából ideális-e.
Értékeli az eladó telek adottságait, mint például a terep lejtését, a talajvízszintet és a növényzetet.
Segít felmérni, hogy mennyi földmunkára lehet szükség, hogy megfelelő alapot teremts az épület számára, vagy milyen vízszigetelésre lehet szükség a magas talajvízszint miatt.
Értékeli az eladó telek adottságait, mint például a terep lejtését, a talajvízszintet és a növényzetet.
Segít felmérni, hogy mennyi földmunkára lehet szükség, hogy megfelelő alapot teremts az épület számára, vagy milyen vízszigetelésre lehet szükség a magas talajvízszint miatt.
Tisztában vannak az építkezés költségét befolyásoló tényezőkkel, és segítenek abban, hogy reális áttekintést kapj az építési folyamat költségeiről.
Ha szeretnél magadtól belevágni a kalkulációba, akkor itt találsz egy ingyenesen letölthető segédletet:
Ügyvéddel való együttműködés az adásvételi szerződés előkészítésében:
Az eladó telek vásárlása nemcsak érzelmileg, hanem jogilag is fontos lépés. Az építész szakértőkkel együttműködve érdemes ügyvéd segítségét is kérni az adásvételi szerződés elkészítésében.
Az ügyvéd segíthet megfogalmazni azokat a fontos feltételeket, amelyekre a vásárlóként szükséged lehet, és védjenek az esetleges kockázatoktól.
Az ügyvéd segíthet megfogalmazni azokat a fontos feltételeket, amelyekre a vásárlóként szükséged lehet, és védjenek az esetleges kockázatoktól.
Azonban vedd figyelembe, hogy az ügyvéd nem ismeri a műszaki összefüggéseket a jogi előírásokkal így tanácsoljuk, hogy kérd a szakértőd és az ügyvéded együttműködését az ideális adásvételi feltételek kialakításában.
Számos olyan eset volt már, amikor a mi anyagunkra hivatkozva tudott az ügyfél visszalépni a már aláírt szerződésből, de volt hogy a mi anyagunk miatt ítéltek valakinek a bíróságon kedvezően. Legjobb, ha az ügyvéd együtt dolgozik a szekértővel.
Kompromisszumok és alternatívák megfontolása:
Ha valamelyik terület adottságai nem teljesen felelnek meg az elképzeléseidnek, akkor fel kell mérni, hogy milyen kompromisszumokat kell tenned. Vannak esetek, amikor kisebb módosításokkal vagy tervezési változtatásokkal lehet az eladó teleket tökéletes otthonná alakítani. Ez szakmai rutin és tapasztalat nélkül nem fog menni.
ÖSSZEFOGLALÓ:
Az eladó építési telek vásárlása összetett folyamat, melyet nem érdemes vakon nekivágni. A szakértők segítsége alapvető fontosságú, hiszen segítenek megérteni az adott telek rejtett jellemzőit és az építési tervekkel kapcsolatos kihívásokat. Az alapos telekvizsgálat kiemelten fontos, hogy elkerüljük az esetleges kellemetlen meglepetéseket és pénzügyi veszteségeket. Tudatosan tervezve és a szakemberek segítségével megtalálhatjuk az ideális teleket az álmaink otthonának megvalósításához.